Как увеличить доход от коммерческой недвижимости на 15–30% без вложений

Коммерческая недвижимость часто воспринимается как стабильный актив: помещение сдано, арендаторы платят, денежный поток есть, а это значит, всё работает правильно. Но в 2025 году российский рынок доказывает, что владеть объектом уже недостаточно, доходность всё сильнее зависит не от самого факта собственности, а от качества управления.

По данным Nikoliers, по итогам 2025 года вакантность офисов в Москве составила 5,7%, при этом в классе A/Prime она выросла до 6,9%, а в классе B+/- снизилась до 5,1%. Это означает, что рынок неоднороден, одни объекты сохраняют спрос, а другие начинают конкурировать за арендатора даже при общем дефиците качественных площадей.

В первом квартале 2025 года, по данным CORE.XP объём новых сделок аренды и купли-продажи офисов в Москве составил 327 тыс. кв. м, что на 25% ниже, чем годом ранее. При этом объем свободного предложения для аренды и/или покупки сохраняется минимальным — около 700 тыс. кв. м в существующих объектах. На практике это показывает, что рынок может быть ограниченным по предложению, но арендатор всё равно выбирает, исходя из качества помещения, условий договора, уровня эксплуатационных расходов, локации, гибкости собственника и уровня сервиса.

Если объект управляется «по инерции», он начинает проигрывать даже в благоприятной рыночной среде.

По данным NF Group за первое полугодие 2025 года, средневзвешенные ставки аренды офисов в Москве продолжили рост: в классе A с начала года они выросли на 14,1%, до 31 272 руб./кв. м в год, а в классе B — на 6,5%, до 22 766 руб./кв. м в год без учёта операционных расходов и НДС.

Для собственника это ключевой сигнал! Если рынок вырос, а договоры аренды не пересматривались два-три года, объект фактически зарабатывает меньше, чем его потенциал. Именно поэтому профессиональное управление начинается не с ремонта, а с анализа договоров, ставок, индексации и структуры арендаторов.

Отдельного внимания заслуживают объекты, перешедшие по наследству, потому что в таких случаях собственник получает не только актив, но и сложившуюся устаревшую систему отношений. В наследуемых объектах чаще всего сохраняется старая логика управления: арендаторы лояльны, но неэффективны; платежи стабильны, но ставки не соответствуют рынку; договоры подписаны, но документация фрагментарна; бухгалтерия есть, но финансовая модель непрозрачна; учет расходов есть, но они никогда не пересматривались и не оптимизировались; денежный поток есть, но его сложно назвать рыночным и растущим.

На практике именно такие объекты обладают наибольшим потенциалом роста за счет устранения накопленных управленческих ошибок.

Обычно потери складываются из нескольких элементов. Во-первых, это ставки ниже рынка, если ставка не индексировалась при растущем рынке, объект фиксирует недополученную прибыль. Во-вторых, это вакантность, даже несколько процентов свободных площадей в годовом выражении превращаются в прямую потерю дохода. В-третьих, это слабые договоры: отсутствие индексации, невыгодные условия расторжения, нечеткое распределение эксплуатационных расходов. В-четвёртых, это операционные расходы, которые растут без регулярного контроля.

Каждый фактор отдельно может казаться незначительным. Но вместе они формируют тот самый разрыв между фактическим и потенциальным доходом.

Инвестиционный рынок показывает, что коммерческая недвижимость остаётся значимым активом, но становится более избирательной. По данным Nikoliers, суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент в России по итогам 2025 года составил 1,2 трлн руб., что на 19,5% ниже 2024 года. При этом 2025 год вместе с 2024-м вошёл в топ-2 периодов по объёму инвестиционных сделок в России. Это важный контекст: капитал на рынке есть, но он становится осторожнее. Инвесторы и арендаторы выбирают более понятные, прозрачные и управляемые объекты.

Рост доходности не всегда требует ремонта или реконцепции. Часто первые результаты достигаются через управленческие решения: пересмотр арендных ставок, актуализацию договоров, внедрение индексации, работу с вакантными площадями, контроль эксплуатационных расходов и выстраивание регулярной отчётности. Иными словами, собственник не создаёт новый актив, а раскрывает потенциал уже существующего. В такой ситуации выигрывает не тот, кто просто владеет объектом, а тот, кто управляет им как бизнесом. Коммерческая недвижимость может приносить стабильный доход. Но максимальный доход она приносит только тогда, когда ею системно занимаются.